La SCPI Capiforce, gérée par Fiducial Gérance, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre affiche des fondamentaux robustes avec un taux d’occupation financier de 94%, un taux d’encaissement supérieur à 96%, et une distribution en hausse à 3,75 euros par part.
Marché secondaire : activité soutenue
Capiforce est une SCPI à capital fixe dont les parts s’échangent sur le marché secondaire. Trois confrontations interviennent durant le trimestre. La confrontation du 31 juillet échange 1 612 parts à 190 euros hors frais, soit 210,90 euros frais inclus. Celle du 29 août traite 423 parts à 190,09 euros hors frais, soit 211 euros frais inclus. La confrontation du 30 septembre échange 1 018 parts à 194 euros hors frais, soit 215,34 euros frais inclus. Le trimestre totalise 3 053 parts échangées à un prix moyen de 191,35 euros hors frais et 212,39 euros frais inclus. Le nombre de parts en attente de retrait s’établit à 1 871 unités au 30 septembre 2025. Aucune transaction de gré à gré n’intervient durant la période. Le capital reste stable à 377 131 parts pour un nominal de 57 701 043 euros.
Investissements et arbitrages : cessions génératrices de plus-values
Aucune acquisition n’est réalisée au cours du troisième trimestre 2025. La SCPI poursuit sa stratégie d’arbitrage avec la signature de deux actes de vente définitifs. L’actif situé 12 avenue Anatole France à Trignac dans la Loire-Atlantique est cédé. Le 17 rue de Paradis à Paris dans le 10ème arrondissement est également vendu. Le prix total de ces deux transactions s’élève à 1 792 000 euros. Ces ventes génèrent une prime cumulée de 556 000 euros, soit 45% par rapport aux valeurs d’expertise. La plus-value brute totale atteint 1 173 000 euros, soit 2,9 fois la valeur nette comptable. Le niveau de prix obtenu pour la rue de Paradis s’avère particulièrement favorable, l’actif ayant été acquis par son locataire. Une des deux boutiques du 67 rue de la Jonquière à Paris dans le 17ème fait l’objet d’une promesse de vente au profit de son locataire. La réitération devrait intervenir au début du quatrième trimestre. La transaction en cours sur l’actif vacant de Bruges en Gironde n’aboutit pas, un audit structurel s’avérant nécessaire. La SCPI continue d’étudier de nouveaux dossiers d’investissement en collaboration avec le conseil de surveillance.
Activité locative : occupation maintenue
Le taux d’occupation financier ASPIM s’établit à 94,01% au troisième trimestre 2025, contre 94,94% au deuxième trimestre. Cette légère baisse de 0,93 point reste contenue. Le taux se décompose en 91,82% de locaux occupés, 2,19% de locaux sous franchise et 5,99% de locaux vacants. Aucun local n’est sous promesse de vente. Le taux d’encaissement dépasse 96%, témoignant de la solidité de la base locative diversifiée. Une relocation intervient durant le trimestre au 78 boulevard Voltaire à Paris dans le 11ème arrondissement. Ce commerce de 140 mètres carrés prend effet le 1er août et génère 45 000 euros de loyers annuels. Deux libérations sont enregistrées sur la période, toutes deux situées au 10/12/12 bis rue des Clercs à Grenoble. Un commerce de 549 mètres carrés part le 13 août et un autre de 120 mètres carrés quitte les lieux le 5 août. Ces sorties totalisent 93 770 euros de loyers annuels.
Distribution et rendement : hausse trimestrielle
L’acompte trimestriel versé s’élève à 3,75 euros par part de pleine jouissance, en hausse par rapport aux 3,60 euros des deux premiers trimestres 2025. Le versement intervient le 24 octobre 2025. Le total des revenus distribués depuis janvier 2025 atteint 10,95 euros par part. La distribution annuelle 2024 s’est établie à 16,00 euros par part sans aucun revenu non récurrent. Le taux de distribution 2024 atteint 6,83% sur la base du prix acquéreur moyen 2023 de 217,40 euros. Le taux de rentabilité interne à 10 ans s’établit à 1,62%, à 15 ans à 5,84% et à 20 ans à 9,64% au 31 décembre 2024. La durée de placement recommandée demeure de 8 ans.
Patrimoine et valeurs : composition stable
Le patrimoine compte 88 immeubles au 30 septembre 2025 pour une surface totale de 49 442 mètres carrés. La valorisation vénale s’élève à 104,4 millions d’euros hors participations financières non contrôlées. La capitalisation atteint 81,2 millions d’euros. La répartition géographique privilégie les régions à 50,5%, l’Île-de-France à 20,7% et Paris à 28,8%. Par destination, les locaux commerciaux représentent 69,9%, les bureaux 19,4%, les locaux d’activité 10,6% et l’habitation 0,1%. La SCPI compte 138 locataires et génère 8 millions d’euros de loyers annuels quittancés. Le taux d’endettement s’établit à 8,06% au 30 septembre 2025, bien en deçà du maximum statutaire de 40%. La valeur de réalisation atteint 256,54 euros par part au 30 juin 2025. La valeur de reconstitution s’élève à 302,37 euros par part.
Autres informations : stabilité du capital
Aucune évolution notable du capital nominal n’intervient sur 2024 et 2025. Le nombre de parts reste stable à 377 131 unités. Le nominal de la part s’établit à 153 euros. Les prochaines confrontations sont programmées les 31 octobre, 28 novembre et 31 décembre 2025. La commission de souscription atteint 8% HT soit 9,6% TTC du montant de chaque augmentation de capital. La commission de gestion s’élève à 8,5% HT soit 10,2% TTC des loyers nets encaissés et 6% HT soit 7,2% TTC des autres produits nets. La SCPI est classée article 6 au sens du Règlement SFDR. L’indicateur synthétique de risque se positionne à 3 sur une échelle de 1 à 7.
Perspectives : gestion rigoureuse et sélective
La société de gestion poursuivra sa stratégie d’arbitrage avec la finalisation de la promesse de vente rue de la Jonquière à Paris. L’étude de nouveaux dossiers d’investissement se poursuivra avec rigueur en collaboration avec le conseil de surveillance. Les efforts de commercialisation se concentreront sur les surfaces vacantes représentant 5,99% du patrimoine. Le contexte économique favorable avec une inflation maîtrisée et un assouplissement monétaire soutient les perspectives. Le marché immobilier d’entreprise affiche une reprise progressive avec 8,7 milliards d’euros investis à fin septembre 2025, en hausse de 7% sur un an. La sélectivité demeurera prioritaire pour cibler les classes d’actifs les plus sûres et les locataires les plus résilients.
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